Gefördertes Kapital ins eigene Zuhause, und was es später kostet

Kurz gesagt: Du darfst das gesamte geförderte Kapital für eine selbst genutzte Wohnung entnehmen, mindestens aber 3.000 € aufwenden. Die Entnahme selbst ist steuerfrei. Der Staat merkt sie sich auf einem Wohnförderkonto und besteuert sie im Ruhestand nachgelagert. Bei einer Verwendung ab 2028 verteilt auf 5 Jahre, ohne Aufzinsung, danach ist die Sache erledigt. Bei einer Verwendung bis Ende 2027 gilt dauerhaft das alte Recht: 2 % Aufzinsung pro Jahr, Verteilung bis 85, dafür die Einmalbesteuerung mit 30 Prozent Abschlag.

Wie die Entnahme funktioniert

Gefördertes Altersvorsorgekapital ist grundsätzlich für die Rente gebunden. Die wohnwirtschaftliche Verwendung ist die einzige echte Ausnahme. Bis zum Beginn der Auszahlungsphase darfst du das geförderte Kapital ganz oder teilweise für die Anschaffung oder Herstellung einer selbst genutzten Wohnung einsetzen oder damit ein Darlehen tilgen, das du dafür aufgenommen hast. Der Gesetzgeber nennt das den Altersvorsorge-Eigenheimbetrag (§ 92a Abs. 1 Satz 1 EStG).

Zwei Bedingungen. Erstens: Dein Vertrag muss es zulassen. Bis 2026 war die Entnahmemöglichkeit in jedem zertifizierten Vertrag vorgeschrieben, ab 2027 ist sie eine Option, die der Anbieter anbieten kann oder auch nicht. Hinter der Entnahme steckt Verwaltungsmaschinerie: ein Wohnförderkonto, Meldungen an die Zentrale Zulagenstelle, Beobachtung der Selbstnutzung. Wer 2027 als schlanker Broker mit einem günstigen Depot startet, muss die erst bauen. Prüf das vor dem Vertragsabschluss, nicht drei Jahre vor dem Notartermin. Zweitens: Das aufgewendete Kapital muss mindestens 3.000 € betragen. Die alte Pflicht, bei einer Teilentnahme 3.000 € im Vertrag zu lassen, ist ersatzlos gestrichen, eine Vollentnahme ist damit möglich.

Begünstigt ist nur die Selbstnutzung als Hauptwohnung oder Mittelpunkt der Lebensinteressen, belegen in der EU oder im EWR. Vermietung, Zweitwohnung und Ferienhaus scheiden aus. Neu und in der Praxis unterschätzt: Derselbe Mindestaufwand von 3.000 € gilt künftig auch für den barrierereduzierenden Umbau und die energetische Sanierung einer selbst genutzten Wohnung. Vorher lagen die Schwellen dort bei 6.000 beziehungsweise 20.000 Euro, und das war für Einzelmaßnahmen eine echte Hürde.

Das Wohnförderkonto ist der Preis

Die Entnahme kostet keine Steuer. Sie verschiebt sie. Das entnommene geförderte Kapital samt der darauf entfallenden Zulagen und Erträge wird auf einem Wohnförderkonto erfasst, das die Zentrale Zulagenstelle führt. Es liegt dort kein Geld, es ist ein Merkposten. Ab dem 1. Januar nach Beginn deiner Auszahlungsphase wird der Stand auf 5 Jahre verteilt, und jeder dieser Verminderungsbeträge gilt als Einkünfte nach § 22 Nr. 5 EStG. Du zahlst darauf deinen persönlichen Steuersatz.

Wie viel das ist, hängt an zwei Größen: an der Höhe der Entnahme und an deinem Steuersatz im Ruhestand. Die zweite ist die empfindlichere, und die, die niemand seriös auf 30 Jahre prognostizieren kann. Deshalb ist sie im Rechner oben ein Regler und keine Vorgabe.

Die Tabelle zeigt, warum die Aufregung um das Wohnförderkonto oft zu groß und die Gelassenheit oft zu bequem ist: Bei 50.000 € Entnahme und 20 Prozent Steuersatz sind es 10.000 € über fünf Jahre. Nicht nichts, aber gemessen an dem Eigenkapital, das die Förderung aufgebaut hat, ein kalkulierbarer Posten. Teuer wird es erst durch die Progression, wenn fünf große Beträge auf eine ohnehin gute Rente treffen.

Die Stichtagsweiche: 2027 oder 2028

Hier liegt der Punkt, der in Ratgebertexten fast immer fehlt. Das Wohnförderkonto hat ab 2028 zwei Rechtsstände, und welcher für dich gilt, entscheidet allein der Zeitpunkt der wohnwirtschaftlichen Verwendung, nicht dein Rentenbeginn und nicht dein Vertragsdatum. Nach § 52 Abs. 51a EStG bleiben die §§ 92a und 92b in der am 31. Dezember 2027 geltenden Fassung dauerhaft anwendbar, wenn die Verwendung vor dem 1. Januar 2028 erfolgte.

Der Unterschied kommt fast vollständig aus der Aufzinsung. Sie wirkt über die Zeit: Bei fünf Jahren Abstand ist sie kaum zu spüren, bei 35 Jahren verdoppelt sie den Betrag beinahe. Wer jung ist und früh kauft, gewinnt durch die Reform am meisten. Wer kurz vor der Rente entnimmt, bei dem kann das alte Recht mit seinen zwanzig kleinen Beträgen günstiger sein als fünf große: Die Progression entscheidet. Was hier nicht steht: eine Empfehlung, eine Finanzierung wegen der Steuer zu verschieben. Bauzins und Kaufpreis bewegen sich schneller als das Steuerrecht.

Die Steuererstattung kann ihre eigene Steuer bezahlen

Der Sonderausgabenabzug bringt dir jedes Jahr Geld zurück, sobald dein Steuersatz hoch genug ist, dass der Abzug mehr wert ist als die Zulage. Dieses Geld hat zwei mögliche Wege. Entweder es fließt beim Kauf mit ins Eigenkapital, dann trägt es sofort einen höheren Kaufpreis. Oder es bleibt liegen, wächst bis zum Rentenbeginn weiter und bezahlt dort genau die Steuer, die die Förderung verursacht hat.

Im Startfall des Rechners, also 150 € im Monat, 48.000 € brutto und Kauf in 10 Jahren, sammelt sich bis zum Kauf eine Erstattung von 1.509 €. Zurückgelegt sind daraus bis zum Rentenbeginn 7.682 € geworden, und die decken 134 % der Steuer aus dem Wohnförderkonto. Der Preis steht daneben: Beim Notartermin fehlen 1.911 € an Eigenkapital. Bei 90.000 € Bruttoeinkommen kippt das Bild deutlicher: Dort deckt die Rücklage 347 %.

Das ist eine Abwägung, keine Optimierung ohne Gegenleistung. Wer den Kaufpreis nur erreicht, wenn jeder Euro mitkommt, nimmt die Erstattung mit und bezahlt die Steuer später aus der Rente. Wer Luft hat, kauft sich mit dem Verzicht auf etwas Eigenkapital eine Rentenphase ohne unerwartete Steuerrechnung. Der Regler oben zeigt beides, in Euro.

Was dieser Rechner nicht kann

Er kennt deinen Vertrag nicht, deine Bank nicht und deinen Steuersatz in dreißig Jahren auch nicht. Er rechnet nominal, ohne Inflation, und er lässt Kirchensteuer und Vorabpauschale weg. Letzteres rechnet das normale Vergleichsdepot eine Spur zu gut, also gegen die Förderung. Er modelliert die Tilgungsförderung nach § 82 Abs. 1 EStG nicht, bei der laufende Tilgungsraten wie Altersvorsorgebeiträge gefördert werden; das ist ein zweiter, eigener Weg in dieselbe Immobilie. Und er ersetzt keine Finanzierungszusage: Was eine Bank dir leiht, hängt an Einkommen, Objekt und Bonität, nicht an einer Eigenkapitalquote im Regler.

Wofür er gut ist: die Größenordnung zu verstehen, bevor jemand dir eine erzählt. Wie viel Eigenkapital die Förderung wirklich aufbaut, was es später kostet und an welchen zwei Schaltern das Ergebnis wirklich hängt: am Steuersatz in der Rente und am Zeitpunkt der Entnahme.

Häufige Fragen

Quellen

• Gesetz zur Reform der steuerlich geförderten privaten Altersvorsorge (Altersvorsorgereformgesetz), BGBl. 2026 I Nr. 156 vom 29.05.2026, Artikel 3 Nr. 9 (§ 92a), Nr. 2 (§ 22 Nr. 5), Nr. 3 (§ 52 Abs. 30a und 51a), Artikel 14 Abs. 3 (Inkrafttreten 01.01.2028)
• Begründung zum Regierungsentwurf, BT-Drs. 21/4088, zu Nummer 9 Buchstabe b: Progressionsmilderung als Grund für die Fünf-Jahres-Verteilung, Wegfall der Aufzinsung, ersatzloser Wegfall der Einmalbesteuerung und der Haltefristen
• § 92a EStG: Verwendung für eine selbst genutzte Wohnung · § 22 Nr. 5 EStG · § 10a EStG · § 32a EStG
• Bundesfinanzministerium: FAQ zur Reform der privaten Altersvorsorge (Stand 23.06.2026)
• AltZertG § 1 Abs. 1 Nr. 2, Beginn der Auszahlungsphase nicht vor 65, nicht erstmals nach 70